Ihr Haus gehört Ihnen. Die Maklerprovision vielleicht auch bald wieder.
Das aktuelle BGH-Urteil zur „Button-Lösung“ macht viele Maklerverträge angreifbar. Nutzen Sie diesen Formfehler für sich: Fordern Sie Ihre Provision zurück – ohne jedes Risiko für Ihren notariellen Kaufvertrag.
Der Gesetzgeber schreibt zum Schutz der Verbraucher vor: Wer im Internet einen kostenpflichtigen Vertrag abschließt, muss vor dem Klick ausdrücklich darauf hingewiesen werden. Der Button muss zwingend mit „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer vergleichbaren, eindeutigen Formulierung beschriftet sein (§ 312j Abs. 3 und 4 BGB).
Die Realität auf den großen Immobilienportalen sah jedoch oft anders aus. Viele Makler nutzten Schaltflächen wie „Anfrage senden“, „Weiter“ oder „Kontakt aufnehmen“.
Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs bestätigt nun: Fehlt die korrekte Beschriftung, kommt kein wirksamer Maklervertrag zustande. Das bedeutet im Umkehrschluss: Es gibt keinen Rechtsgrund für die Provision. Sie haben möglicherweise Tausende Euro zu viel gezahlt.
Das Wichtigste vorab:
Ihre Immobilie ist sicher.
Im deutschen Zivilrecht gilt der Grundsatz der strikten rechtlichen Trennung zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Maklervertrag. Es handelt sich um zwei voneinander völlig unabhängige Rechtsgeschäfte, die zwischen unterschiedlichen Parteien geschlossen wurden. Ihr Anspruch auf Eigentumsübertragung und der Bestand Ihrer Eintragung im Grundbuch basieren ausschließlich auf dem notariellen Kaufvertrag mit dem Verkäufer. Dieser bleibt von etwaigen Mängeln des Maklervertrages vollkommen unberührt. Wenn wir die Provision zurückfordern, greifen wir lediglich das isolierte Vertragsverhältnis zum Makler an – Ihr Zuhause steht dabei nicht zur Disposition.
Häufige Fragen
Ist mein notarieller Kaufvertrag über das Haus oder die Wohnung in Gefahr?
Nein, hier können wir Sie absolut beruhigen. Im deutschen Recht gilt das sogenannte Trennungsprinzip. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag über die Immobilie (geschlossen mit dem Verkäufer beim Notar) und der Maklervertrag (geschlossen mit dem Makler) zwei rechtlich völlig voneinander unabhängige Geschäfte sind. Selbst wenn sich herausstellt, dass der Maklervertrag unwirksam ist und die Provision zurückgezahlt werden muss, bleibt Ihr Eigentum an der Immobilie davon vollkommen unberührt. Sie fordern lediglich zu viel gezahltes Geld zurück, Sie stellen nicht den Kauf infrage.
Wird der Verkäufer der Immobilie in den Prozess hineingezogen?
Nein. Ihr Anspruch auf Rückzahlung richtet sich ausschließlich gegen das Maklerunternehmen, das den Formfehler auf seiner Webseite begangen hat. Der Verkäufer der Immobilie hat damit nichts zu tun, wird nicht verklagt und muss auch kein Geld zurückzahlen. Das Verhältnis zu Ihrem Verkäufer oder den Nachbarn wird durch dieses Verfahren nicht belastet.
Warum bekomme ich Geld zurück, obwohl der Makler die Immobilie ja vermittelt hat?
Das Gesetz stellt an Verträge, die online mit Verbrauchern geschlossen werden, extrem hohe formale Anforderungen (§ 312j BGB). Dies dient dem Verbraucherschutz vor Kostenfallen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Verstoß gegen die Pflicht, den Bestell-Button eindeutig mit „zahlungspflichtig bestellen“ zu beschriften, dazu führt, dass gar kein wirksamer Vertrag zustande kommt. Ohne Vertrag gibt es keine rechtliche Grundlage für die Provisionszahlung. Es handelt sich also nicht um einen moralischen Vorwurf an die Leistung des Maklers, sondern um die konsequente Anwendung zwingenden Verbraucherschutzrechts.
Ich habe keine Screenshots von damals mehr. Kann ich trotzdem Ansprüche prüfen lassen?
Ja, das ist in den meisten Fällen möglich. Da der Makler sich auf das Bestehen eines wirksamen Vertrages beruft, muss er im Zweifel beweisen, dass seine Webseite zum damaligen Zeitpunkt den gesetzlichen Vorgaben entsprach. Aufgrund unserer Spezialisierung und Datenbank wissen wir zudem oft aus anderen Verfahren, wie die Buchungsstrecken der großen Portale in bestimmten Zeiträumen aussahen. Fehlt Ihnen der konkrete Bildnachweis, rekonstruieren wir den Sachverhalt juristisch über die Darlegungslast.
Übernimmt meine Rechtsschutzversicherung die Kosten?
In sehr vielen Fällen deckt die Rechtsschutzversicherung Streitigkeiten aus dem Vertragsrecht ab, sofern der Immobilienkauf privat und nicht gewerblich erfolgte und die Versicherung zum Kaufzeitpunkt bereits bestand. Im Rahmen unserer kostenlosen Ersteinschätzung bieten wir Ihnen als Service an, eine Deckungsanfrage bei Ihrer Versicherung zu stellen. Sie gehen also kein Kostenrisiko ein, bevor wir nicht das „Grüne Licht“ Ihrer Versicherung oder eine klare Kostentransparenz haben.
Wie lange dauert ein solches Verfahren?
Dies hängt stark von der Reaktionsweise der Gegenseite ab. Viele Makler sind sich der Rechtslage mittlerweile bewusst und zeigen sich nach anwaltlicher Aufforderung vergleichsbereit, um teure Gerichtsverfahren und negative Urteile zu vermeiden. In diesen Fällen kann eine Rückzahlung bereits nach wenigen Wochen erfolgen. Sollte der Makler es auf einen Prozess ankommen lassen, müssen Sie mit einer Verfahrensdauer von etwa sechs bis zwölf Monaten rechnen.
Gibt es eine Frist, die ich beachten muss?
Ja, zivilrechtliche Ansprüche unterliegen der Verjährung. In der Regel verjähren Rückforderungsansprüche drei Jahre nach dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (also die Provision gezahlt wurde) und Sie Kenntnis von den Umständen erlangt haben. Um auf der sicheren Seite zu sein und keine Rechte zu verlieren, empfehlen wir eine zeitnahe Prüfung, idealerweise noch im laufenden Kalenderjahr.
Nehmen Sie Kontakt mit unseren Anwälten auf
Nutzen Sie die Gelegenheit für eine juristisch fundierte Ersteinschätzung Ihres Falles. Unsere spezialisierten Anwälte analysieren Ihren Sachverhalt auf Basis der aktuellen BGH-Rechtsprechung diskret und zügig.
Seien Sie unbesorgt: Diese Anfrage ist für Sie vollkommen unverbindlich und löst noch kein kostenpflichtiges Mandat aus. Wir melden uns kurzfristig bei Ihnen, um das weitere Vorgehen und Ihre Erfolgsaussichten zu besprechen.